COMMENT CREER VOTRE SCI

Aujourd’hui, de nombreux propriétaires ou héritiers et futurs propriétaires décident de créer une SCI (Société Civile Immobilière) en ligne pour acquérir un bien et bénéficier d’avantages fiscaux tout en facilitant sa gestion.
La Société Civile Immobilière est une entreprise dirigée par une personne morale qui a pour objet de faciliter la gestion de biens immobiliers en conférant des avantages, notamment en matière de droits de succession. Ce type de contrôle contraste avec la copropriété qui s’applique généralement aux biens partagés par plusieurs partenaires. En cas de propriété communautaire, une résolution de l’administration générale sur la propriété doit obtenir au moins la majorité des deux tiers des droits de la communauté.
Ce n’est pas le cas en SCI, où les actionnaires sont libres d’organiser l’entreprise et notamment de déterminer l’étendue des pouvoirs de la gérance.
Quelle est l’étendue des pouvoirs de gérant dans une sci ?
A défaut de dispositions statutaires, un directeur général peut exercer tous actes de gestion nécessaires à l’intérêt social et dans la limite de l’objet social. Si les actionnaires décident de limiter les pouvoirs des administrateurs, les statuts doivent comporter une clause restrictive.
Tous les termes doivent être inclus, tels que les types d’actions qui nécessitent une approbation et les étapes à suivre. Inversement, les administrateurs peuvent également se voir conférer des pouvoirs supplémentaires, tels que le pouvoir d’approuver ou d’exclure de nouveaux actionnaires ou une autorité du gestionnaire sur les tiers de la société
A l’égard des tiers, c’est-à-dire des personnes extérieures, la loi confère au directeur général des pouvoirs très étendus pour imposer des obligations à la société par tous les actes entrant dans l’objet social de la société.
Quelle est l’importance de bien déterminer son objet social ?
L’objet social d’une société est défini dans ses statuts lors de sa constitution et comprend toutes les activités que la société peut exercer dans la vie sociale. Il est très important de définir clairement l’objet commercial de l’entreprise.
En effet, dans le cadre de cet objet social, les pouvoirs de gestion sont définis. Ainsi, en 2013, la Cour de cassation a annulé la vente d’immeubles par les administrateurs de SCI sans l’autorisation des statuts (Cass. Civ. III, 23 octobre 2013). Le tribunal a précisé qu’aux termes des statuts, la direction devait obtenir l’accord exprès des actionnaires avant de céder.
Toutefois, si l’objet social est la vente d’immeubles et que les pouvoirs du gérant ne sont pas limités, la vente peut être réalisée sans l’accord des actionnaires. Ce type de société offre donc aux actionnaires une grande souplesse de fonctionnement et permet la séparation des pouvoirs de décision et de propriété.
Maintenant que certains des avantages de la création d’une SCI ont été mis en évidence, examinons le processus de création d’une SCI.
Quels sont les avantages de créer une SCI et quelle forme choisir ?
Le SCI présente de nombreux avantages :
La protection des biens du partenaire est garantie et la transmission est facilitée en cas de décès.
Possibilité de choisir IS ou IR,
Possibilité de partager les frais (notamment les frais de location) entre partenaires
La gestion journalière de SCI est déléguée à un ou plusieurs gérants qui sont chargés de prendre les décisions d’affaires courantes.
Constitution de la SCI : quel montage choisir ?
Il existe différents types de sociétés immobilières en fonction de l’objet social de la SCI.
SCI de location : Constituée entre plusieurs associés souhaitant gérer et louer des biens. Cela permet entre autres d’éviter le partage puisque le loyer ou les revenus de la société sont répartis entre les associés en fonction du nombre d’actions détenues dans la société. Ainsi, vous pouvez facilement partager vos revenus locatifs.
SCI Familiale : Il s’agit d’une SCI constituée entre membres d’une même famille. Ce type de SCI peut être choisi pour transmettre un bien en cas de décès d’un membre de la famille. En cas de décès, la transmission des parts sociales est plus avantageuse fiscalement que la transmission directe d’un bien immobilier. La SCI Familiale permet donc une optimisation fiscale dans la succession de biens immobiliers et évite les situations de partage entre héritiers.
SCI attribuée ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un bien immobilier : avec un découpage déterminé par les statuts selon les parts de chaque associé. La société se dissout lorsque le bien est construit ou acquis. Vous pouvez également utiliser cette SCI pour désigner un simple propriétaire ou licencié.
SCI de construction et vente : qui fait exception à l’exploitation SCI. Son activité consistant à construire des immeubles en vue de les revendre, elle s’apparente à celle d’un promoteur immobilier et constitue donc une activité commerciale. Ce type de SCI, comme la SCI de crédit, est généralement dissous lorsqu’un objectif statutaire est atteint.
Les principaux points pour monter une société civile immobilière
1 – la rédaction des statuts de votre future entreprise
Que vous formiez une SCI d’habitation principale ou une SCI familiale, vous devrez rédiger les statuts de la SCI. Les statuts peuvent être passés par acte sous seing privé ou par acte notarié.
En règle générale, il convient de mentionner les dispositions légales suivantes :
Nom SCI
Durée de la SCI : Varie de 1 à 99 ans.
Adresse du siège social de SCI : Vous pouvez créer votre entreprise dans votre résidence privée et acheter des biens à divers endroits.
L’objet social de la société ;
Capital social : Il est préférable d’indiquer comment le capital social de la SCI a été constitué et si les apports ont été faits en nature ou en numéraire. Il doit indiquer la valeur nominale des actions de la SCI et la répartition entre tous les actionnaires.
Partenaires SCI : Indiquez le nombre de partenaires, prénom, nom, adresse et date de naissance pour chacun. Ces données sont affichées dans le Kbis de l’entreprise. Le nombre d’actions détenues par chacun doit être mentionné dans les documents juridiques, mais n’est pas mentionné dans le Kbis.
Règlement intérieur de la SCI : Notification obligatoire, Répartition des droits de vote des actionnaires, Mode de vote aux Assemblées générales, etc.
2 – Le capital social.
Le capital social de SCI peut être constitué par des apports en numéraire et/ou en nature. Chaque actionnaire doit apporter un apport minimum de 1 euro pour entrer dans la société.
Les dépôts en espèces doivent être versés sur un compte bancaire ouvert au nom de SCI. Cependant, il n’est pas obligatoire d’ouvrir un compte bancaire d’entreprise au moment de la constitution et peut être fait après réception du Kbis.
Les apports en nature (mobiliers ou immobiliers) sont soumis au contrôle du Commissaire aux apports si l’apport en nature excède le montant de l’apport en numéraire.
3 – La nomination du ou des gérant(s)
Le directeur général de SCI peut être nommé directement par les statuts ou par une loi distincte, le protocole de nomination. Cette méthode est la plus pratique car il n’est pas nécessaire de modifier les statuts même si la direction change.
Vous pouvez nommer un ou plusieurs gérants qui sont principalement responsables de l’administration quotidienne de SCI. Les dirigeants peuvent être des actionnaires de l’entreprise ou des personnes extérieures à l’entreprise.
4 – La publication d’une annonce légale.
Lors de la création d’une SCI, vous êtes tenu de publier votre avis au Journal des Mentions Légales. Cette démarche est payante et doit comporter les informations suivantes :
Les éléments pertinents permettant l’identification d’une LME ;
L’identité du gérant ;
Tribunaux du Registre du Commerce dont dépend la SCI ;
Conditions dans lesquelles les parts de SCI peuvent être cédées.
5 – La fiscalité d’une SCI
Les actionnaires d’une société civile immobilière peuvent choisir entre l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS). Par défaut, SCI est soumis à IR, mais vous pouvez éventuellement choisir d’être soumis à IS. Si vous choisissez l’impôt sur le revenu, seuls les revenus fonciers de votre partenaire sont imposés.
Vous devez déclarer les revenus perçus par le biais de la SCI dans votre déclaration de revenus annuelle. Si vous choisissez l’impôt sur les sociétés, votre entreprise sera imposée sur ses bénéfices. Cela signifie que les amortissements (perte de valeur immobilière) peuvent être déduits du résultat fiscal et que les actionnaires ne sont imposés que lorsqu’ils perçoivent des dividendes.